קבלת החלטת השקעה צריכה תמיד להתבצע מתוך הבנה של תנאי השוק והסביבה. אי הוודאות השוררת בשלב זה רק מחדדת את הצורך להתנהל בתבונה, תוך זיהוי סיכויים והקטנת סיכונים. בחודשים האחרונים מתרבים סימני אי הוודאות, הן בישראל והן בשווקי העולם. אולם סימני אי הוודאות, מגמת האינפלציה, העלייה בריבית וכיוצא באלה, יכולים להפוך דווקא להזדמנות. נסביר כעת על השקעות נדלן בחול על רקע עידן אי הוודאות – איך עושים את זה, וליתר דיוק, אין עושים את זה נכון.
סביבת ריבית גבוה, איך זה משפיע על השקעות נדל"ן חדשות
בבואנו לבחון אפשרויות של נדלן להשקעה בחול נצטרך להתייחס למצב שוק הנדל"ן האמריקאי על רקע מדיניות הפד. על פי כל הסימנים, הכוונה היא להמשיך לשמור על מדיניות של ריבית גבוהה לאורך 2023 ולאחר מכן הפחתת ריבית זהירה ולאורך זמן. הדבר משפיע על השקעות נדל"ן חדשות בכמה היבטים. משקיעים כיום צריכים לשים לב לכך:
· עלויות ריבית משכנתא בארה"ב זינקו. מ-2.6 אחוז ל-7 אחוז ויותר במשכנתאות קבועות לשלושים שנה. פרסומי כלכליסט מדווחים על "שיא של 20 שנה בריביות המשכנתא".
· בעלי נכסים קיימים מגלים הוצאות מימון גדלות והולכות. המשך המגמה יוביל להזדמנויות לרכישת נכסים שממומשים על ידי בנקים, נושים או בעלי הנכסים עצמם.
· הוצאות תפעול עולות בשל האינפלציה, עליה בשיעורי ביטוח בדגש על פלורידה ודרום ארה"ב, מיסים עירוניים עלו.
· הלוואות ישנות שהסתיימו וצריך למחזר אותן, הופכות להלוואות יקרות בהרבה וזה מעיק על יזמים ופרויקטים שלא הביאו בחשבון אפשרות של עליית ריבית מתמשכת.
· בשלב זה, נראה קיפאון בשוק ותחילת היפוך מגמה. הערכות העיתונות הכלכלית בארה"ב צופות ירידה של 20 אחוז במחירי נכסים, עוד השנה.
· על פי פרסומי דה מרקר, שוק הנדל"ן בארה"ב כבר מראה על ירידה במחירי דירות ביותר מ-11 אחוז לעומת שנה קודמת (מחיר חציוני).
· מיליוני אמריקאים לא עומדים בתנאי זכאות למשכנתאות בסביבת הריבית הנוכחית. זה אומר יותר שוכרים (שלא יכולים לקנות בית) ולכן מחירי שכירות עולים.
· מעריכים כי מתפתח מחסור של מעל 6.5 מיליון דירות, מה שיוביל לעליית מחירי נדל"ן בסיומו של המשבר הנוכחי.
לאור כל זאת, השקעה מדויקת, גילוי סבלנות, מנטליות חזקה ובחינת השקעות לעומק, כל אלה מאפשרים להפוך דווקא את אי הוודאות הנוכחית בשוק – להזדמנות. איך עושים את זה? מיד נסביר.
באי וודאות – הזדמנות להשקיע עם חברת השקעות
על מנת לעבור ממצב של המתנה למצב של השקעה, צריך לנתח היטב כל נכס או תמהיל נכסים. חברת השקעות נדלן בחול VISION & BEYOND מנהלת נכסים בשווי של 400 מיליון דולר. החברה הינה שותפה פעילה ב-25 מקבצי דיור ומצליחה להגיע לתפוסה של 95 אחוז בפורטפוליו הנכסים. מעל 500 משקיעים, בהם גם משקיעים מוסדיים נמנים על לקוחות החברה שמשמשת כיזמית, מנהלת פרויקטים וגם מבצעת תהליכי השבחה בעצמה. מודל ההשקעה כולל איתור נכסים, ניתוח פוטנציאל על ידי ועדת השקעות, גיוס הון, רכישה, השכרה והשבחה. לצד הכנסות למשקיעים, משכירות שוטפת, בתוך 3 – 5 שנים הנכס נמכר והרווח מחולק בין כל המשקיעים. נדרשת השקעה של החל מ-100 אלף דולר בלבד.
בין ההזדמנויות של השקעות בארהב צופים בחברה:
· כניסה כשותפים לפרויקטים נדל"ן שנתקעו בשל קשיי תפעול. הניסיון בתפעול וניהול נכסים בשילוב השבחה מביא להצפת ערך.
· רכישת חובות מבנקים למשכנתאות. על ידי כוח מיקוח מול הבנקים מתאפשר לשלם 30 סנט לדולר ברכישת נכסים שבעליהם הקודמים איבדו יכולת פירעון.
· רכישת נכסים מעוקלים וכן זיהוי הזדמנויות חדשות באזורים שרושמים ירידות חדות במחירי נדל"ן (למשל – ניו יורק).