לאורך שנים, ובפרט בעשור האחרון, זינקו מחירי הנדל"ן בישראל. הדבר הביא תועלת רבה למשקיעים שהחליטו לשלב השקעות מסוג זה בתיק ההשקעות לצד נכסים אחרים. עם זאת, ברמות המחיר הנוכחיות מורגש הקושי של משקיעים להיכנס להשקעת נדל"ן בארץ. לכך אפשר להוסיף את הקושי של מחירי השכירות להדביק את עלויות הבניה ומחירי הנכסים. כאשר התשואות בארץ יורדות, מגמת החיפוש של השקעות נדלן בארהב גדלה והולכת. צריך לדעת שלא כל נכס אכן מביא עימו בשורה ולעיתים אף להפך. נסביר כעת איך אפשר להשקיע בנדל"ן בארה"ב, למי השקעה כזאת יכולה להתאים, מה בדיוק מומלץ לעשות וממה להימנע.
לא כל מי שקורא לעצמו יזם – הוא יזם נדל"ן
לאזרחי ישראל יש הרבה מאוד ידע על מה שקורה בנדל"ן בארץ, אבל מה שקורה בחו"ל זה סיפור אחר. יש הצדקה לכך שמי שמתגורר בארץ מעוניין לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל, בליווי של גורמים המתמחים בכך. אבל בשל הנהירה של ישראלים להשקעות באמריקה, החלו לצוץ לא מעט גורמים שמציגים את עצמם ללא שום הצדקה בתור יזמים או פעילי נדל"ן בחו"ל. השקעה בנכסים בליווי לא מקצועי הובילה רבים וטובים לא רק לרשום תשואות נמוכות אלא ממש לרשום הפסדים. יזם נדל"ן שראוי לסמוך עליו, הוא קודם כל מי שמכיר את השוק, נמצא בשטח ובאזור ההשקעה ומכיר את הפרויקט מקרוב ולעומקו. הוא צריך להתגורר שם או לפחות להעסיק נציגים אמריקאים. גוף שיש מאחוריו השקעות רבות, פעילות יזמית אמיתית וקבלות על הצלחות ראוי להיקרא יזם או חברת השקעות נדל"ן. זו הדרך להשיג חשיפה לנכסים טובים ובאמת בעלי פוטנציאל.
זהירות, בנדל"ן – ארה"ב איננה ישראל
אם אתם מתעניינים ברצינות באפשרות של קניית נכס בארצות הברית, שימו לב לדבר הבא. ישנן עובדות שנכונות לנדל"ן בארץ אך אינן נכונות ולעיתים אפילו שגויות ממש, כאשר מסתכלים על השוק האמריקאי. למשל, בישראל, מרכיב מרכזי בערך הנכס הוא שווי הקרקע. בארצות הברית, ברוב האזורים ערך הקרקע כמעט זניח בקביעת מחירו של הנכס. אם מציעים לכם מגרש בארה"ב במחיר נמוך, זה לא סימן לכך שזו השקעה בטוחה. יתכן שזה ערך ריאלי של הקרקע ואולי אפילו המחיר הריאלי בכלל נמוך יותר.
ולא רק בקרקע הדברים נכונים. בארה"ב ישנם נכסים שאין להם שום ערך. בישראל, נדל"ן נחשב ליציב פחות או יותר, וקשה מאוד למצוא נכס הרשום כחוק וללא ערך כלל. בארה"ב ישנם אזורים שהפכו לאזורי רפאים. הגירה שלילית וסיבות אחרות יצרו כיסים של אזורים שבהם הנכסים לא נמכרים ולא מושכרים. מתווכים מקומיים בשילוב יזמים לא רציניים עשויים להציע לישראלים השקעות כאלה שמגלמות הפסד בטוח. אגב, זה קיים הן בנכסים למגורים והן בנכסים מסחריים, שלפעמים עומדים שנים ללא שוכר.
קניית נכס וחישוב תשואה בארה"ב
אין ספק שישנן לא מעט חברות נדלן בחול שהן לגיטימיות ואמינות. קניית נכס בעזרתן או כניסה להשקעה משותפת איתן, יכולים להניב תשואה ראויה ביותר. אבל שימו לב שהכנסה מדמי שכירות בארצות הברית עובדת באופן שונה לגמרי מאשר בארץ. בארה"ב מוטלים על בעל הנכס הוצאות שונות שלא מוכרות בארץ. כך למשל מיסי ארנונה מקומיים, דמי ניהול, הוצאות של מים, גז, חשמל, תחזוקה שוטפת, מיסי ועד שכונה, ועוד. חשוב להביא זאת בחשבון מראש, ולהעריך את עלויות השוטפות שמקזזות חלק מהשכירות.
בשורה התחתונה, היכרות עם השוק האמריקאי חשובה. יש הזדמנויות, אפילו טובות מאוד. ניתן להיכנס להשקעה עם הון עצמי לא גדול ביותר וליהנות מתשואה יפה. חפשו את היזם או הסוכן הנכון, ותצליחו. מוגש באדיבות Vision & Beyond Group, חברת נדל"ן ויזמית אמריקאית – ישראלית.