פני שוק הנדל"ן
נתונים של האטה ומשבר יכולים להיראות דרמטיים למתבונן מהצד ולבטח ללא פרספקטיבה רחבה. יש לזכור כי שוק הנדל"ן בארה"ב כולו בנוי ממחזורים בני עשר שנים בערך בהם הוא צומח ולבסוף משיל נפח עודף. את שוק הנדל״ן הכולל יש לראות בפרספקטיבה של עשרות שנים, בהן ניתן לראות בהדרגה צמיחה מתמדת, ללא יוצא מן הכלל. השנים האחרונות התבטאו בעליות מחירים חדות של כעשרות אחוזים בשנה (בארבע הרבעונים האחרונים בלבד הייתה עליית מחירים של כ18.7% בארה״ב); עלייה בלתי פרופורציונלית אשר דורשת ריסון בכדי שלא תצא משליטה.
אם מביטים בשוק הנדל״ן בארה״ב בארבעת העשורים האחרונים רואים תמונה מעניינת - מאז שנת 2000, גם אם לוקחים בחשבון את משבר הדיור של 2008, קצב עליית מחירי הנדל״ן עומד על כ - 4.8% לשנה. כאשר לוקחים בחשבון את אפקט ההצטברות (Compounding Effect) של ריבית דריבית, הרי שעליית ערך לטווח ארוך היא כוח טבע שקשה לעצור. אם אכן פנינו לבלימת מחירי הדיור, כדאי לזכור שלטווח הארוך נדל״ן הוא אחד האפיקים היציבים והעמידים ביותר בקצב הצמיחה והוא יחזור למסלול הצמיחה האופייני לו לאחר תקופת הצינון. מאידך, אם פנינו לאינפלציה, הרי שנדל״ן הוא נכס בעל יכולת עמידות ושימור ערך המגובים בעליית מחירי השכירות, עליית מחירי הבנייה והקרקעות ושווי הנכסים עצמם, כפי שניתן היה להרגיש היטב בתקופה האחרונה בישראל ובעולם כולו.
הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארה"ב
אם כך, מה היא השורה התחתונה ולאן פנינו מועדות ומה היא משנתה של Vision & Beyond לתקופה זו של חוסר וודאות? כפי שנכתב כבר בפסקה הראשונה - כל תקופה וכל סביבת השקעה מביאה איתה את ההזדמנויות עבור המשקיע המבין כיצד לנצל אותן. בתקופה זו אנו רואים בשוק מספר הזדמנויות ודרכי פעולה:
1. עסקאות מול קרנות או קבוצות השקעה:
השקעות נדל"ן בחו"ל המתבצעות ע״י קבוצות השקעה או קרנות, מתבצעות חלקן במחזורים של 5 שנים אשר לאחריהן יש להשיב את ההשקעה לקרן. קרנות וגופי השקעה רבים הפועלים על פי מדיניות השקעה שמרנית ועל פי נתחי החזר קבועים, נאלצים כעת להשיב את הכסף ׳הביתה׳ בשל שינוי נתחי ההחזר הצפויים. גופים פיננסים מעין אלו חשופים לכל תנודה קטנה בשוק, בשל מודל ההשקעה המקובע יחסית אותו הם מציגים. אנו רואים כעת הזדמנות לרכישת נכסי מולטיפמילי מיוצבים במחירים אטרקטיביים, מול גופי השקעות גדולים הנאלצים לשחרר חלק מתיק ההשקעות שלהם בשל שינויים בתנאי השוק ובהסכמי ההשקעה בהם הם מחזיקים הצפויים לפוג.
2. עבודה מול קבלנים בפרויקטים בשלבי בניה או לאחר תום הבניה:
אנו רואים כעת הזדמנות לרכישת נדל"ן בארה"ב מקבלנים הנמצאים בבעיית נזילות בין פרויקט אחד למשנהו או שנקלעו למשבר מינופי. אנו מוצאים כי עסקאות עם קבלני בניה סוחרים (Merchant-Builders), שאסטרטגיית היציאה שלהם היא מימוש ולא אחזקה, הם מקור בעל פוטנציאל לעסקאות אטרקטיביות בתקופה זו. אלו יחפשו משקיע שירכוש מהם את העסקה, לעתים בשלבי תהליך הבניה עצמו, ו"יוריד מגבם" נטל כלכלי אשר יאפשר להם להמשיך לפרויקט הבא. עבור המשקיע, הזדמנויות מסוג כזה עשויות להעניק השקעה איכותית של בניה חדשה בפרויקט שנרכש במחיר פיקס ולא במחיר פרמיום. אנו מזהים יותר ויותר הזדמנויות כאלו בשוק הנוכחי, ולמעשה מספר מהפרויקטים הנמצאים היום בתהליך רכישה בוצעו בהסכם מסוג זה.
3. קבוצות בעלות מודלים עסקיים בעייתיים:
מאחר ועקב עליית הריביות השוק כולו עשוי לחוות הסרה של ׳שומן עודף׳, חברות אשר תכניתן הכלכלית הייתה להרוויח נתח יזמי במכירה או ליהנות מעמלות תפעול שוטפות מעל לרווח המשקיעים וזו התכנית הבלעדית שלהן, עלולות לאבד את העניין ולמכור בחסר כאשר הערכות השווי ירדו או יפסיקו לעלות. ישנן חברות הנאלצות ׳להצדיק׳ את השקעתן בעליית מחירים לטווח הארוך אשר גם הן ייקלעו לבעיה, ואחרות שנערכו בצורה שגויה מבלי לקחת בחשבון שינויי עלויות, ייאלצו כעת להתמודד עם תנאי חידוש פוליסות ביטוח בלתי צפויים (שזינקו לאחרונה גם הם) או בעליה של עלויות התפעול. מי שלא נערך מראש למספר תרחישים והעמיד את המודל הכלכלי שלו על הערכות אופטימיות וחד ממדיות, ואין לו את האמצעים לפעול תוך כדי תנועה, צפוי לשלם את המחיר.
לסיכום
בהיכנסנו אל תקופה של אי יציבות, חברת Vision & Beyond ממשיכה לפעול מתוך ניצול הזדמנויות של שוק הנדל"ן בארה"ב הנוכחי בגזרת נכסי המולטיפמילי, תוך נקיטת משנה זהירות וחישוב סיכונים לטווח הארוך. בתקופה זו בה האינפלציה עומדת בפתח וערכו של כסף עשוי להישחק אנו מאמינים כי השקעה בנכסי מולטיפמילי מיוצבים היא אחת הדרכים האפקטיביות ביותר, שהוכיחו עצמן לאורך זמן, לשמור על ערכו של הכסף ולהשביחו. נכסי נדל״ן למגורים היו וימשיכו להוות השקעה יציבה המספקת תזרים מזומנים שוטף לטווח הארוך. עקרונות ההשקעה לתקופה זו הם:
● השקעה בנכסי מולטיפמילי בעסקאות הישר מהקבלן, או נכסים מניבים ומיוצבים המהווים הזדמנות השקעה אטרקטיבית לתזרים מזומנים ולהשבחת ערך.
● פיזור סיכונים בין נכסים באזורי השקעה שונים בערים מתפתחות המציגות הגירה חיובית וביקוש תעסוקתי חזק. במובן זה ניתן לראות את יוסטון כדוגמא, ואת טקסס כולה כמדינה בה נראית כעת צמיחת האוכלוסייה הגבוהה ביותר, כאשר 7 מתוך 15 הערים הצומחות ביותר בארה״ב נמצאות כיום בטקסס.
● עבודה צמודה מול הבנקים ונקיטת משנה זהירות בהסכמי משכנתאות, כמו גם הסכמי תפעול וביטוח, וחישוב זהיר של העסקה הכולל מודלים לתרחישים שונים.
● לצד נתוני המאקרו, התמקדות בנתוני המיקרו של איכות הבניין עצמו, עמידות הדיירים ותכנית כלכלית יציבה משחקים גם הם תפקיד, כאשר כל עסקה וכל מקרה לגופו, כמובן.
לבסוף, כאמור, איננו רואים בתקופה הקרובה תקופה של נסיגה לאחור, אלא תקופה של חיפוש הזדמנויות ייחודיות שיצוצו וכבר החלו לצוץ מהשטח, המסתמנות כהזדמנויות המעידות על שינוי כיוון הרוח. אם אכן יתרחש שינוי בשוק בקרוב, ברצוננו להיות מוכנים ויצירתיים, ולהיות בצד ׳הנכון׳ של השוק, או כפי שאומר זאת המחזאי פובליליוס סירוס – "אין שעה המביאה עמה מזל עבור אחד מבלי שתביא איתה חוסר מזל עבור האחר".