חברת ניהול חיצונית או פנימית בהקשר של השקעות נדלן בחו"ל – חלק שני

כאשר אנו מדברים על השקעות נדלן בחול ובמיוחד על נדל״ן בארה״ב, שאלת חברת הניהול היא אחת השאלות החשובות ביותר. רבים מבין המשקיעים המנוסים סבורים כי ההחלטה האם לבחור חברת ניהול חיצונית או חברת ניהול פנימית, לא מקבלת את המקום הראוי וזה המקום לשנות זאת ולהבין יותר. חברת ניהול היא עסק נפרד מחברת ההשקעות עצמה, ולעתים בעלת אינטרס נפרד. אך זה עוד לא הכל. חברת ניהול חיצונית מתנהלת, אם תרצו, כמו תאי נוגדנים עצמאיים שתפקידם לזהות בעיה במערכת ו׳לתקן׳ אותה. בכל שיטה יש יתרונות וחסרונות, אך השיטה בה פועלת חברת הניהול, נניח במקרה של דייר שהפסיק לשלם, היא לא בהכרח השיטה עליה הסכימו המשקיע והיזם מראש, והיא מתוארת באופן ברור בגיליון תכנית ההשקעה. כאשר מקרר מפסיק לעבוד בנכס, לחברת ניהול אין יכולת לראות את התמונה הגדולה הכוללת את המשקיע והתכנית העסקית ולגלות את הגמישות והיצירתיות הדרושים.

חברת ניהול חיצונית הפועלת ׳עבור המשקיע׳, פועלת על פי סט עקרונות ושיטות פעולה אוטומטי ומערכתי המנסה לפתור בעיות ׳לפי הספר׳, אך לרוב ברצונו לפתור בעיה, הוא יוצר בעיה אחרת. כפי שראינו בסעיף הקודם, חברת הניהול אינה נמצאת ׳עם אקדח לראש׳ בנוגע להצלחת הנכס, ויכולה לעתים ליהנות גם אם הנכס מצליח וגם אם הוא כושל. מסיבה זו אין לחברת הניהול לא את הצורך ולא את הרצון לפעול ביצירתיות המתבקשת על מנת להגיע לפתרונות יצירתיים שיצליחו ׳להשאיר את העוגה שלמה׳.

חברת ניהול פנימית - In-House

הסוגיה של בחירת חברת הניהול עלולה לגרום למועקה ולקושי בקרב המשקיע החדש. אל מול המודל המוכר של חברת הניהול החיצונית, ישנו מודל שבו חברת הניהול היא בעצם מרכיב מובנה של החברה היזמית עצמה. עבור מי שרוצה לרכוש נדלן בחו"ל נסביר כי הרעיון הוא שחברת הניהול שייכת ליזם הפרויקט. זה מאפשר להביא בחשבון את איכות הניהול, בשילוב כל המרכיבים של ההשקעה. דבר זה נעשה בהלימה עם תוכניות השבחה, תוכניות לטווח ארוך וכמובן ניהול שוטף.

חברת ניהול פנימית – במה זה טוב?

היתרון של חברת ניהול המנוהלת In-House, היא ביכולת לתת מענה יצירתי, מידי ולא מקובע. חברת ניהול פנימית היא למעשה חלק מהיזמים או מהמשקיעים שהובילו את הפרויקט הנדל"ני. היתרון הבולט הוא היכולת לראות את התמונה הגדולה, היכולת לראות את כלל המערכת. בעוד חברת ניהול חיצונית יכולה לראות רק את המתרחש בשטח, חברת ניהול ׳פנימית׳ במודל של V&B יכולה לקבל החלטות גלובליות על סמך שיקולים רבים: התכנית הכלכלית הכוללת של העסקה, תכניות החברה לטווח ארוך וגם משאבי החברה השונים.

במודל שלנו, החברה מבצעת באמצעות חברת הבת Management & Beyond LLC (חברת ניהול הנכסים) את הניהול התפעולי השוטף של הנכסים (Property management) המוחזקים ע"י החברה ואותם בלבד (קרי חברת הניהול של הנכסים לא נותנת שרותי ניהול לנכסים שלחברה אין החזקה בהם ובכך נמנע ניגוד עניינים בין בעלי הנכס וחברת הניהול). הניהול השוטף כולל אחזקה מלאה של מתחמי הדיור, גביית שכ"ד, שיווק והשכרה של הדירות, פיקוח על שיפוץ הדירות ועוד. בנוסף, חברת הניהול אמונה על ביצוע בדיקות נאותות לנכס טרם הרכישה ומכירת הנכסים בשוק (Asset Management).

ישנה חשיבות רבה לזהות חברת הניהול של המתחם. החברה מאמינה כי הואיל וחברת הניהול הינה חברה בבעלותה, לא רק שנמנעים ניגודי עניינים בין בעלי המתחם לחברת הניהול, אלא יכולת השליטה והבקרה על ההוצאות גבוהה ומפוקחת יותר בצורה זו.

לסיכום, חברת הניהול היא גורם מכריע כשבודקים השקעת נדל״ן בארה״ב: זהו ״צוואר הבקבוק״ שדרכו עוברים חיי ההשקעה כולה. ואם לדייק - חברת הניהול, היא, בפועל - ״חיי ההשקעה״. היא הגוף הנמצא על הקרקע יום יום - שעה שעה, ומנהל בפועל את כל הנעשה. לכן כאשר לוקחים בחשבון את מרכיבי ההשקעה השונים, חברת ניהול צריכה לבוא בחשבון ראשונה, ולא אחרונה. לחברת ניהול המתנהלת בתוך החברה יש יתרונות עצומים על פני חברה חיצונית, הן בגמישותה בלקיחת החלטות, הן בחלוקה ותכנון משאבים והן ביכולתה לשרת את כלל האינטרסים.