top of page

השקעה בארצות הברית - איך לפעול נכון?

לאור מדדי הריבית המתעתעים, נורות האזהרה אותם מאותת השוק, אך גם מדדי ה׳הזדמנות׳, נשאלת השאלה כיצד עלינו לפעול? מה יגרום לנו לבצע החלטות מושכלות בתקופה זו של אי וודאות? בעוד התשובה כמובן אינה חד משמעית, ישנם מספר פרמטרים אותם נוכל לקחת בחשבון לקראת נקיטת עמדה מושכלת. להלן כמה מהפרמטרים החשובים שעלינו לשים אליהם לב:

השקעה נבונה בארה"ב

נתונים עירוניים ומקומיים גם אם ברמה הגלובלית והמדינתית הנתונים מורים על חוסר ודאות, לעתים ברמה המקומית יוכלו הנתונים להעניק לנו ׳רמזים נוספים׳ אודות מצב השוק,


חוזקותיו וחולשותיו. המדדים החשובים ביותר הם מדדי צמיחת האוכלוסייה וצמיחת היצע העבודה. שני מדדים אלו יכולים להצביע על חוזקתו וצמיחתו של אזור לטווח הארוך, או לאותת על מצב של ׳פריכות׳. נתונים על שינויים באוכלוסייה ניתן למצוא באתר Census.gov, ונתונים אודות צמיחה בהיצע העבודה ניתן למצוא בין היתר באתר Filterby.com. מדדים חזקים של צמיחה באוכלוסייה ובתעסוקה הם משמעותיים ביותר כאשר מבצעים השקעה בנדל״ן בארה"ב לטווח הארוך, מאחר והם יכולים להצביע על עמידותו של השוק וקשיחות ביקושים במצב של שינויי ריביות ומחירים. עם זאת, יש להיזהר מלהסיק מסקנות על סמך נתונים אלו בלבד, מאחר וגם ערים גדולות וצומחות כגון יוסטון יכולות להכיל מספר רב של ׳תתי שווקים׳, אשר כל אחד מהם עשוי להכיל נתונים דמוגרפים שונים ומגוונים.


נתוני נכס וניצול הזדמנויות כניסה למצב של חוסר ודאות וריבית גבוהה בשוק משמעה גם אי וודאות הפועלת על הצד המוכר. מבחינה זו יש לזכור כי כל סיטואציה בשוק היא סיטואציה הפועלת גם על הצד הנגדי. נתונים חדשים שהתפרסמו באתר Bloomberg מצביעים על עלייה באי-תשלום שכירויות בנכסים בהם בעלי נכסים שביקשו לאחרונה להעלות שכירויות. נתון זה מלמד כי בעוד בעלי נכסים מבקשים להוסיף ולהעלות שכירויות בכדי להעלות את ערך הנכס, נתקלים בדיירים, בעיקר בדרג ההכנסה הנמוך ביותר, שאינם נענים להעלאות המחיר הכפויות. בעלי נכסים אלו שלא נהגו בזהירות מבחינת נטילת מינופים מסוכנים, הסכמי השקעה אופטימיים או צורך במישוש נכסיהם, עשויים להיקלע לקושי ולמכור את נכסיהם במחירי הזדמנות. בזירה זו נוכל למצוא הזדמנויות נוחות ביותר להשקעות נדל"ן בארה"ב על ידי רכישת נכסים ברי השגה בדרגי B-C, הדורשים השבחה וייצוב ברמות שונות. בעלי נכסים שהם קבלנים מסוג Merchant-builders, החשופים למינופים בכדי להמשיך לפרויקט הבא, הם מקור משמעותי נוסף למציאת עסקאות אטרקטיביות מתחת לרדאר.


לשים לב לבנקים מנגנוני נטילת הסיכונים של הבנקים הם משוכללים ביותר והם מסוגלים להעניק אינדיקציה הולמת להערכתו של בנק אודות עתידו של נכס בארה"ב. כאשר בנק משמעותי וגדול נכנס לעסקה ומאשר הלוואה על נכס, הוא למעשה הופך לשותף פעיל בעסקה (והשותף הבכיר בה) ומעניק תווית כשרות משמעותית המעידה כי הנכס עבר תהליך בדיקה פיננסי ומבני מקיפים והוא נמצא ראוי.


ריביות, טווחי ביטחון ואסטרטגיות יציאה בשוק בו קיימת אי וודאות ועליית שערי ריבית, יש להקדיש תשומת לב עודפת להרכב הריביות בעסקה ולוודא שהריבית עצמה קבועה ואינה רגישה לתנודתיות, או שהיא חשופה בצורה מוגבלת. בנוסף, יש לוודא שהעסקה ׳עמידה׳ לטווח ארוך גם בתרחישי קצה. תמיד עלינו לקחת בחשבון מספר תרחישים ומספר ודרכי יציאה אפשריים מהעסקה, כמו כן, נשמור על טווח בטחון נוח המאפשר מימוש ברווח גם במצב בו הנכס יוצא מהמסלול ההשקעה ונחשף לקשיים בלתי צפויים. רכישת נכסים לדיור ׳בר-השגה׳ בדרגי B-C יכולים להוות מקלט ׳מגן אינפלציה׳, כאשר הם מאפשרים העלאת שכירויות בהתאם למדדי השוק ושמירה על תזרים מזומנים. נכסים כאלו הנמצאים ב׳בעיה׳ ברמת ניהול הדיירים או תחזוקת המבנה, עשויים לגלם גם הזדמנות משמעותית במחיר ולאפשר כניסה בטווח בטחון נוח.


המחיר של לשבת על הגדר בנוסף לנאמר מעלה, יש לזכור שגם ישיבה על הגדר יש לה מחיר, וכי כמאמר הפתגם החבוט - ׳היעדר החלטה גם היא החלטה׳. כאשר אנחנו משאירים את הכסף שלנו ב׳חניה׳, עלינו לשאול את עצמנו מה יהיה גורלו של הכסף בעוד שנה ועשר שנים מעכשיו. עלינו לוודא שערכו של כספנו נשמר לטווח הארוך, בתקופה בה ערכו של מזומן נשחק באופן אגרסיבי למדיי. מחזוריות השוק בסופו של דבר, כדאי שנביט גם לעבר התמונה הגדולה. השוק נוטה לנוע במחזוריות ולתקן את עצמו בטווח הארוך וגם אם לא נקטנו באופן ׳אופטימלי׳, בתחום השקעה בנדל״ן זמן הוא בהחלט מרפא. מדדים לאורך עשרות השנים האחרונות מראים כי נכסי נדל״ן שומרים על ערכם בצורה יוצאת דופן ומתמידים במגמת עלייה גם אם לוקחים בחשבון תקופות של משבר ומיתון משמעותי. המדדים הללו מראים כי לאורך זמן, שוק הנדל״ן מתמיד בעלייה של כ4.4% בשנה.


אסטרטגיית ההשקעה

לאור הנאמר מעלה, אנו שמנו בתקופה זו למטרה לפעול על פי עקרונות מנחים של נקיטת משנה זהירות מחד, ואיתור הזדמנויות השקעה בארה"ב המתעוררות מתוך מצב השוק הנוכחי, מאידך. העקרונות המנחים את החברה בתקופה זו הם: ● רכישת נכסים באזורי ביקוש בעלי נתונים חזקים ברמת צמיחת האוכלוסייה והתעסוקה. ● איתור הזדמנויות מול יזמים וקבלנים אשר נקלעו למשבר מימוני מול הבנק, או משבר ניהולי מתוך ניסיון למקסם את הלחצים וה"פחד" השורר כיום בשוק. ● חשיבה קונסרבטיבית בתהליכי מימון: שמירה על מינוף נמוך ותנאי מימון התואמים לתקופה ביחסי משך וריביות. השקעה במולטי פמילי בעלי שרידות גבוהה בתקופת משבר: רכישת נכסים ׳בהזדמנות׳, מתחת למחיר השוק ו/או נכסים לדיור ׳בר-השגה׳ באזורי ביקוש גבוהים בעלי כושר עמידות בתנאי שוק שונים. ● עבודה מול בנקים גדולים ומבוססים, המקנים שכבת בטחון נוספת וגב יציב וממוסד. לסיכום, אנו רואים בתקופה תנודתית זו קרקע להזדמנויות השקעה משמעותיות מתוך תפיסת העולם שכסף נעשה בתקופת משבר ונדל״ן טוב נעשה בזמן הרכישה. אנו ממשיכים ׳למשש את הדופק׳ יום אחר יום ולהיות ערים לשינויים והזדמנויות המתעוררים בשוק לנוכח התנודות, ולשמור על ערנות ומחויבות עבור כלל משקיענו ושותפנו ודרוכים לקראת הזדמנויות השקעה מצוינות, כאשר אלו יופיעו.

Comments


bottom of page