הקשר בין נדל"ן למצוקת הדיור

משקיעים ישראלים רבים מביעים עניין באפשרות של השקעה בנדלן בחול. מדובר בין היתר בנדל"ן בארצות הברית, שכן מאפייני השוק הזה שונים מאוד מאלה של שוק הנדל"ן בישראל. כפי שנסביר בסקירה הנוכחית, מסתבר כי בארצות הברית מתפתחת מצוקת דיור חריפה, בסקטור של מעמד הביניים ומטה. המדובר במחסור של מיליוני יחידות דיור. על רקע זה, נסקור היבטים לגבי הקשר בין התחלות בניה, מצוקת הדיור, ואילו סוגי נכסים יכולים להוות הזדמנות בארה"ב.

שיא של התחלות בניה בארה"ב

על פי הנתונים שנאספו מפעילותן של חברות נדלן בחול, אפשר לראות תמונה מאוד ברורה. בשל המחסור החריף בנדל"ן, ביחס לביקוש, קצב הבניה בארצות הברית רשם זינוק דרמטי. למעשה הזינוק הוא כה גדול, כך שקצב הבניה לא היה כה גבוה בארצות הברית לאורך ארבעת העשורים האחרונים. קצב זה הוא תולדה טבעית של הפער החזק בין הביקוש לבין ההיצע הקיים. אבל בנתון הזה יש משהו שעלול לתעתע אם לא נכנסים לעובי הקורה. מסתבר שבמקביל, נפגע מאוד הפלח של מעמד הביניים ומטה. קבלנים מדווחים כי פלח זה פחות כדאי עבורם. המשמעות היא שבאזורים רבים של ארה"ב נרשמת תנופת בניה. יחד עם זאת, רק שיעור נמוך מתוך זה עונה על הצורך בדיור בר השגה. נתונים שפורסמו מגלים שאף נעצרו או בוטלו פרויקטים של דיור בר השגה, בשל קשיי נזילות או אי כדאיות.

משכנתאות יקרות – זה מייקר את השכירות

מנתונים של השנה החולפת, מסבירים אנשי קרן השקעות נדלן בחול, ניתן לראות זינוק במחירי השכירות בארה"ב. באוגוסט עלה מדד המגורים ביותר מחצי אחוז, זאת במקביל דווקא לירידה במחירי הבתים. המשמעות היא שהעלייה הזאת נובעת מכך שמחירי השכירות ממשיכים לעלות. מכיוון שריביות המשכנתא עלו וגם האינפלציה עלתה, שכבה גדולה יותר של אמריקאים לא יכולים לקבל אישור למשכנתא כיום, מה שמעביר אותם משוק הרוכשים לשוק השוכרים. זה מתדלק עוד את מחירי השכירות. פרסומי עיתונות (למשל מ"כלכליסט") מדווחים כי ביולי 2022 חושבה עליית מחירי שכירות של 12 אחוז ברמה שנתית. כל זה, ברקע של מחסור בן 7 מיליון יחידות דיור, עבור אמריקאים שנמצאים בשכבת הכנסה נמוכה וצריכים דיור בר השגה.

השבחת מתחמי דיור, לדיור בר השגה

ראינו, אם כן, כי למרות לא מעט התחלות בניה, מחירי השכירות עולים בצורה חדה. אך האם זה אומר שזה זמן טוב להשקיע בנכסים? קודם כל, נזכור כי נדלן בחול ובפרט בארצות הברית, מחולק למגזרים שונים. משקיע נבון יחתור לרכוש נכס אשר יוכל להיות מאוכלס בשוכרים טובים. כלומר, שוכרים שיכולים לעמוד בתשלומי השכירות באופן עקבי ונאות. לאחר תקופה ארוכה של מיעוט התחלות בניה, החל להירשם תיקון, אך עדיין מצוקת הבניה שהתנפחה מזה זמן, חריפה למדי.

ברקע הדברים, התחיל תהליך של עליית ריביות ואינפלציה שמרימה את ראשה. ענף הבניה, שבקושי התאושש לאחר קשיי הקורונה, התמודד גם עם משבר בשרשרת האספקה (שנת 2021) ועליות במחירי תשומות הבניה. מחירי הדיור שעולים, מצריכים מהשוכרים לשלם כ-40 אחוז מההכנסה הפנויה, עבור שכירות. זו אינדיקציה לכך שישנו ביקוש חזק לדיור בר השגה. נזכור כי גם בתקופות סוערות כמו זו הנוכחית, הצורך בדיור נחשב לקשיח. גם כאשר שוקי המניות בטלטלה והריבית עולה, אנשים צריכים בתים וכרגע רבים נמצאים בקטגוריה של שוכרים.

בשורה התחתונה, הנתונים מראים כי מצוקת הדיור לא תיפתר כל כך מהר. מתחמים של דיור בר השגה נדרשים. השבחה של מתחמי דיור מסוג זה יכולה להפוך אותם למתאימים לשוכרים יותר מבוססים. על המשקיעים למקסם הזדמנויות, ולבחור נדל"ן מניב בתבונה.