הזמן המתאים לבצע השקעת נדל"ן בחו"ל - חלק ראשון

בתקופה סוערת זו המורגשת בשווקי העולם כולו, רבים שואלים אותנו, ובצדק, מה מצב שוק הנדל״ן בארה״ב, מה מדיניות החברה כעת והאם זה זמן טוב להשקעה. לאור השאלות הכנו כאן תמונת מצב עדכנית לשוק הנדל״ן האמריקאי, בסופה תוכלו למצוא מספר כיוונים אפשריים להשקעה שאנו בוחנים כיום ומספר מסקנות. תפיסתנו היא כי תקופה של אי יציבות ברמת המאקרו היא תקופה המהווה הזדמנות עבור השקעת נדל"ן בחו"ל ויתרון עבור המשקיע המנוסה ואנו למדים מכך כבר בשעה זו בשטח. אף על פי כן, תקופה זו מחייבת התנהלות זהירה ותכנון לטווח ארוך תוך לקיחת משנה ביטחון. כפי שאנו למדים היטב ממשברים שהתרחשו בעבר, כולל משבר הקורונה שפקד אותנו רק לאחרונה ומשבר הסאב פריים של 2008 (ולהבדיל משני אלו כמובן), מי שידע לקרוא את המפה בזמן אמת ולהציג חשיבה מושכלת וארוכת טווח, הצליח לצלוח את המשבר כאשר ידו על העליונה. על אף ששוק המניות נכנס רשמית לטריטוריה ׳דובית׳ ונתונים מכל העולם מורים על היווצרותה של אינפלציה, איננו יודעים עדיין אם וכיצד תמורות אלו ישפיעו על שוק הנדל״ן, אך איתותים עכשוויים ממאגרי הנתונים ורמזים מהשטח מאפשרים לנו להעלות ולדון במספר אפשרויות, כך שאם משבר אכן יגיע על אחת מצורותיו השונות נוכל להיות מוכנים כמשקיעים מפוקחים. להלן הסקירה.

הזמן המתאים לבצע השקעת נדל"ן בחו"ל

הגורמים המשפיעים על שוק הנדל״ן בארה"ב

ראשית, הבה נדבר על ׳הפיל שבחדר׳ - מדיניות העלאת הריביות של הפדרל רזרב (מנגנון הבנקאות האמריקאי). ב-15 ליוני העלה הפדרל רזרב את הריבית ב0.75% נוספים לרמה של בין 1.5% ל1.75%, ורמז להעלאה דומה נוספת בחודש הבא. בהעלאות חדות אלו (ההעלאה האחרונה בסדר גודל דומה התרחשה אי שם ב1994) מנסה הפד לרסן את רמות האינפלציה שרשמו שיאים בחודשים האחרונים שלא נראו מאז תחילת שנות ה80. מדדי האינפלציה הגבוהים נוצרו בשנתיים האחרונות כתוצאה ממכלול של סיבות, ביניהן תכניות הסיוע המורחבות בתקופת הקורונה שהזרימו כמויות אסטרונומיות של מזומנים לשוק, משבר שרשראות האספקה ולאחרונה המלחמה באוקראינה ומשבר האנרגיה. את השלכות האירועים, והספקולציות מהעתיד לבוא, ניתן היה לראות לאחרונה ביתר תוקף בשווקי המניות התנודתיים שחוו ירידה משמעותית. אך השאלה שנשאלת באופן טבעי היא האם, ואם כן - כיצד - הושפע שוק הנדל״ן האמריקאי גם הוא. באופן כללי, שוק הנדל״ן בארה"ב נחשב ליציב מעט יותר לתנודות (ואיטי יותר בזמן תגובתו) משוק המניות, בשל אופיו של הנדל״ן כנכס קשיח ומוחשי, המשמש גם לצריכה וקיום בסיסיים. אך לאחרונה ניתן לראות ניצנים ראשונים של השפעת פעולות הפד על שוק הנדל״ן, המעידים, אולי, על שינוי מגמה.

התמונה הגדולה

אז מה נתוני המאקרו מספרים לנו? בדיקה של נתונים אחרונים מאתר הנתונים הרשמי של ארה״ב מגלה ששוק הנדל״ן בארה"ב נמצא עדיין במגמת צמיחה מבחינת מדד מחירי הדירות, כאשר הנתון המדהים מראה שמחירי הדירות עלו בשנתיים האחרונות בלבד בכלמעלה מ-30%. נתון מעניין לא פחות מראה (בגרף למטה) כי גובה המשכנתאות השבועי (!) למגורים בארה״ב עמד בשבוע שהסתיים ב-8 ליוני על יותר משני טריליון דולר, גבוה ב-0.5% מהשבוע שקדם לו. נתון זה מורה כי על אף עליית הריביות, ואולי אף בזכות עליית הריביות קצב נטילת המשכנתאות ממשיך לטפס בקצב מסחרר. ניתן להסביר נתון זה בלחץ ההולך וגובר של מחפשי מגורים אשר בעקבות עליית המחירים טרם הצליחו למצוא בית וכעת מנסים לממש את חלומם כמעט בכל מחיר, על אף שעליהם לנטול משכנתא יקרה יותר וסיכון גבוה יותר. תופעת ״מלקחיים״ זו של היצע נמוך וביקוש גבוה מצד אחד ועליית ריביות מצד שני, תוארה לאחרונה בתחקיר של הFinancial-Times (שתורגם לעיתון כלכליסט).

היווצרות הסדק

על אף שנתוני המאקרו מצביעים עדיין על ביקוש קשיח בקרב נוטלי ההלוואות ועליית המחירים נמשכת, ישנם ענפים בהם ניתן לראות היווצרות סדק ברמת הביקושים לדיור, אשר אולי מלמדים על תחילתה של מגמה. שניים מהמדדים המעניינים מגיעים מסקטור הבנייה החדשה הנחשבת לרגישה ביותר לתנודות (לעומת נדל״ן מניב אשר נחשב למוגן יחסית). מדדים אלו מראים כי בחודש מאי האחרון חלה ירידה של כ7% בכמות אישורי הבניה לעומת חודש אפריל, ועלייה של כ14% במבנים אשר קיבלו אישור בנייה אך טרם החלו בבנייה בפועל. עלייה של שני מדדים אלו (לנתונים המלאים - כאן), מלמדת על בלימה של התחלות בנייה בשטח בשיעור יוצא דופן. נתון נוסף מלמד כי מספר הבתים החדשים אשר עומדים בשוק לאחר סיום בנייתם צמח כבר ל-50,000. נתונים אלו מצביעים על האפשרות כי אכן יש האטה בשוק הדיור והיא מתחילה בגזרה הממומנת והממונפת ביותר - הבנייה החדשה. אך זה אינו הכל. הנתון המעניין ביותר, אפוא, הוא נתון המספר על מצבור הדירות העומד בשוק. נתון זה, עליו דיברו רבות בתקופת משבר הקורונה, מלמד כי יחס אספקת הדיור מול הביקוש, שעמד רק לא מזמן על יחס של 3/1 (כלומר שלושה חודשי אספקת דיור מול ביקוש בפועל - שפל של כל הזמנים) ועל ממוצע של כחמישה חודשי אספקה מול ביקוש בעשור האחרון, קפץ לאחרונה לרמה של תשעה חודשי אספקה מול ביקוש - הנתון הגבוה ביותר מאז 2008-2010. קפיצה דרמתית זו בהיצע כבר מספרת באופן בולט וברור הרבה יותר כי השוק מאט, וכי לחץ המוכרים המעמידים כעת את ביתם למכירה, אולי בשל הרצון לנצל הזדמנות לפני פרוץ משבר, עולה מול לחץ הקונים המתמתן.

אז איך בכל זאת מזהים אזורים טובים להשקעה בחו"ל?

המשקיע הישראלי פחות מכיר את שוק הנדל"ן האמריקאי. למעשה, גם מרבית האמריקאים לא מכירים את השוק הזה בכללותו, שהרי מדובר במדינות רבות, ובכל אחת חוקי המשחק שונים. אבל חברות נדלן בחו"ל יודעות לאתר את הנכסים המתאימים ביותר לרכישה, על פי אזורים. ניתן לזהות אזורים המועדפים להשקעה, לא רק על פי מחירי הנדל"ן אלא גם על פי נתוני גיוס משכנתאות ועל פי נתונים דמוגרפיים. במדינות מסוימות ובערים מסוימות בארצות הברית, ניתן לראות הגירה חיובית חזקה. אלה המקומות שבהם הביקוש להשכרת בתים או דירות עשוי לתת ערך עודף למשקיע.